Nehezebb lesz önkormányzati lakást venni

Az új lakástörvény tervezetben kategóriákba sorolják az önkormányzati bérlakásokat, szigorítják az önkormányzati lakásvásárlások részletfizetési kedvezményét és a piaci viszonyokhoz igazítják a helyiségbérlet szabályait. Így nem lesz jogi akadálya az önkormányzati helyiségek albérletbe adásának.

Dátum: 2005-10-07 07:39:00, eredeti URL: http://archiv.fidesz.hu/index.php?Cikk=44609
KCMDB-be feltöltve: 2024-05-04 22:32:55.596009, Feltöltő: fidesz_hu_scraper_v2

Kategóriákba sorolják az önkormányzati bérlakásokat a lakástörvény módosításáról szóló tervezet értelmében. A megkülönböztetésnek a lakbér megállapítása, a bérlők kötelezettségei, valamint a cserelakásos felmondás szempontjából lesz alapvető jelentősége.

Szociális, költségelvű és piaci bérlakások

Az önkormányzat tulajdonában lévő lakásokat három kategóriába akarják sorolni a jövőben. Így lesznek szociális helyzet alapján bérbe adott, költségelvű, illetve piaci bérlakások. A megkülönböztetés az adott típusra alkalmazható lakbérmértékeken alapul. A szociális jellegű lakásokat viszonylag alacsony lakbér és az önkormányzati lakbértámogatás lehetősége jellemzi. A költségelvű lakásoknál a bér az önkormányzat fenntartási költségeivel, ráfordításaival áll arányban, míg a piaci bérlakások bérbeadói nyereséggel is számolhatnak. A különböző kategóriákhoz tartozó bérmértékek a lakás alapvető jellemzőin felül a bérlői kötelezettségek terjedelmével állnak összhangban.

A törvénymódosítás miniszteri indokolása kiemeli, hogy a rendszerváltást megelőzően a központilag alacsonyan tartott lakbérekre tekintettel a használattal kapcsolatos, lakáson belüli feladatok egészét a bérlőkre hárították át. Olyan helyzet alakult ki ennek következtében, mintha a bérlő lenne a lakás tulajdonosa. A jelenleg hatályos lakástörvény annyi változást hozott ebben a kérdésben, hogy a bérleti szerződésben megengedte a felek számára az eltérő megállapodás lehetőségét. A jelenlegi elképzelések szerint, eltérő megállapodás hiányában az lesz a főszabály, hogy a karbantartással és a felújítással kapcsolatos kisebbnek tekinthető költségek a bérlőt, míg a pótlással, cserével összefüggő költségek a bérbeadót terhelik majd. Kivételt jelentenek az úgynevezett szociálisan bérbe adott lakások. Ezeknél a lakáson belüli valamennyi költség viselése a bérlők kötelezettsége lesz, a lakbér összegét azonban erre tekintettel, a többi kategóriához képest alacsonyabb összegben határozzák meg.

Nem változik ugyanakkor az a generális szabály, hogy az épület felújításából és a vezetékrendszer meghibásodásából eredő költségek a bérbeadókat terhelik. A bérlő felelős azonban a saját maga, vagy a vele együtt lakó személyek magatartásával összefüggésben keletkezett károk megtérítéséért.

A tervezetet előterjesztő, regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter álláspontja szerint nem kívánnak változtatni azon az alapelven, miszerint az önkormányzati és állami lakások lakbére a jövőben sem lehet szabad megállapodás tárgya. A lakbéreknek a helyi lakásgazdálkodási célokhoz kell igazodniuk, egyben a leendő bérlők számára is kiszámíthatónak, tervezhetőnek kell lenniük. Mindhárom - a szociális, a költségelvű, illetve a piaci alapú - kategóriára változatlanul érvényes, hogy a bérleti díj kizárólag a helyi rendelet módosításával változtatható, illetve emelhető meg. Ezzel kívánnak gátat szabni annak a törvénysértő gyakorlatnak, hogy pályázati kiírás esetén licitáltassák a jelentkezőket.

Óvadék kikötése, cserelakásos felmondás

Újdonság, hogy az önkormányzat a szociális jellegű bérlakások kivételével, rendelettel kötelezheti a bérlőket a polgári törvénykönyv szerinti óvadék (kaució) megfizetésére is. A törvénytervezet lehetőséget teremt továbbá arra, hogy a bérbeadó a cserelakás felajánlása melletti felmondási lehetőséggel minden kötöttség nélkül éljen. Így, ha az önkormányzatnak bármilyen okból (pl. értékesítés, eltérő célú hasznosítás) szüksége van az adott lakásra vagy épületre, a költségelven vagy piaci alapon bérbe adott lakások bérlőit cserelakás felajánlásával kiköltözésre kényszerítheti a jövőben. Ez azonban csak a határozatlan idejű, költségelvű, vagy piaci alapú bérletekre vonatkozó új lehetőség, mivel a határozott idejű szerződések az időtartam lejártával automatikusan megszűnnek. A határozatlan idejű szerződéseknél a rendes - cserelakás nélküli - felmondási jog ezentúl sem gyakorolható, míg a szociális bérlakások cserével történő felmondása továbbra is feltételhez kötött. A rászoruló családok ugyanis csak az épület átalakítása, bontása, korszerűsítése esetén terhelhetők a költözködés költségeivel.

A tervek szerint a jövőben a képviselő-testület döntési jogkörébe tartozik, hogy a szociális helyzet alapján történő bérbeadás érdekében éves lakásigénylési névjegyzéket készítsen. A kérelmek befogadásának, a névjegyzékbe vételnek és az igénylések teljesítési rendjének a szabályozása azonban továbbra is rendeleti úton történik majd. Külön kiemelendő azonban, hogy a szociális bérlakások esetében az igénylés feltételeként ellenérték megfizetése nem írható elő.

Részletfizetési kedvezmény és a helyiségek albérlete

A rendszerváltást követően önkormányzati tulajdonba került, volt tanácsi lakások bérlőit 1995. november 30-ig vételi jog illette meg. Mivel ennek határideje közel tíz éve lejárt, a lakástörvényből célszerű a vételi joggal kapcsolatos rendelkezéseket kiiktatni. A bérlők már csak elővásárlási joggal élhetnek az önkormányzati lakások eladásakor. Az értékesítés kapcsán a törvényjavaslat részletfizetési kedvezmény alkalmazását írja elő. A gazdasági körülmények változása és az önkormányzatok tulajdonjogának védelme érdekében azonban a parlament előtt lévő tervezet az első vételárrészlet mértékét 10 százalékról 20 százalékra emeli, ezzel egyidejűleg a részletfizetés 25 éves futamidejét 15 évre csökkenti.

Az önkormányzatok tulajdonában lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek szabályai mára elavultak. Ezért a módosító javaslat rögzíti, hogy - a lakásokkal ellentétben - a bérleti díj mértékét rendeleti úton szabályozni nem lehet, az a felek szabad döntésébe tartozik. Így tehát nincs jogi akadálya annak, hogy a pályáztatott helyiség bérére licitálni lehessen. Lehetőség lesz arra is, hogy a bérlő a helyiséget az önkormányzat hozzájárulásával jogszerűen albérletbe adja. A bérbeadó ugyanis ilyenkor is jogosult a helyiségben végezhető tevékenységi kör meghatározására. Az új rendelkezés egyébként a gyakorlatban igen elterjedt üzemeltetési szerződés megkötését továbbra sem gátolja. Kedvező változás, hogy az önkormányzati helyiségek tekintetében sem tartanák fenn a cserehelyiség nélküli rendes felmondásnál eddig érvényesülő öt éves felmondási időt.

A határozott idejű lakás- és helyiségbérleti szerződések megszűnésekor a jövőben a bérbeadó a bonyolult és hosszadalmas bírósági eljárások helyett speciális szabályok szerint követelheti a bérlemény visszaadását. Amennyiben a bérlő a szerződésben kikötött időtartam lejártát, azaz a bérleti szerződés megszűnését követően nem hajlandó a lakást vagy a helyiséget önként kiüríteni, úgy bérbeadó kérésére - peren kívüli eljárás keretében - a bíróság előzetesen végrehajtható határozattal rendeli el azt. Egyetlen korlátozás érvényesül a lakások esetében: a kiürítés a december 1-jétől március 1-jéig terjedő téli időszakot követően foganatosítható csak.

A törvénymódosítás 2006. március elsején lép hatályba, az óvadék kikötése, a lakáson belüli költségek viselése, a helyiségbérlet egy éves felmondása, a részletfizetési kedvezmény időtartama és az első részlet felemelt mértéke azonban csak az ezt követően kötött bérleti szerződésekre alkalmazható majd.

Farkas Katalin, origo.hu

fideszfrakcio.hu